대출을 받을 때 가장 중요한 건 내 소득으로 감당할 수 있는 수준인지 꼭 확인해야 해요. 주택담보대출 계산기를 이용하면 적정 대출액을 미리 알아볼 수 있죠. 금리 인하 시 대출 가능성이 커지는지, 변동금리의 위험은 어떤지도 함께 살펴보면 좋겠어요. 주거비 부담을 줄이고 안정적인 주거 환경을 만들기 위해서는 지금부터 대출에 대해 꼼꼼히 알아보는 게 중요해요.
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소득 대비 대출 부담 감당 여부 체크하기
주택담보대출을 받으려면 먼저 가장 중요한 건 소득 대비 대출 부담 능력을 확인하는 거예요!! 부동산 시장에선 큰 돈이 오가기 때문에 가계 재무 상황을 꼼꼼히 체크해야 합니다. 주택담보대출을 받으려면 일반적으로 연소득의 1/3 이하 수준이 적정 대출 한도라고 봅니다^^ 그러니까 연소득이 6,000만 원이라면 2,000만 원 정도의 원리금 상환액이 적정선이 되겠죠?
DTI와 LTV 지표로 주거비 부담 능력 파악
전문가들은 주거비 부담능력을 파악할 때 DTI(총부채원리금상환비율)와 LTV(주택담보대출비율) 두 가지 지표를 주로 활용합니다. DTI는 연소득 대비 이자 포함 원리금 상환액 비율을 의미하는데요, 이 수치가 40% 이상이면 주거비 부담이 과중한 것으로 판단됩니다. LTV는 주택가격 대비 대출금액 비율인데, 일반적으로 60% 이하가 적정 수준입니다!
최근 DTI 기준 강화로 주담대 문턱 높아져
그런데 금리가 오르면서 최근 DTI 기준이 더 강화되고 있어요. KB국민은행 기준 DTI 40%를 넘으면 비거치 분할상환 꼭 해야 하고, 우리은행은 DTI 50%를 초과하면 대출 자체가 불가능해졌죠? 하나은행도 DTI 50% 초과 시 비거치 분할상환 의무화했습니다. 이렇게 DTI 규제가 강화되면서 주택담보대출 문턱이 한층 높아졌네요?!
그래도 집값 상승세가 꺾이면서 주담대 한도는 오르고 있다는 점은 다행이에요. 하지만 높은 주택가격 대비 소득 수준이 낮아 내 집 마련 여건이 녹록찮은 건 사실이죠ㅜㅜ 대출 상담 시 금융권이 제시하는 적정 대출한도와 실제 부담 가능 수준을 꼭 비교해보시길 바랍니다. 안전한 주담대 설정이 무엇보다 중요하답니다!
주거비 부담 가능 수준의 적정 대출액 산정
적정 대출액을 산정할 때는 연소득 대비 원리금 균등분할상환액(DTI)을 확인해야 해요. 금융권에서는 일반적으로 연소득 대비 DTI 비율이 30% 이내면 대출 가능으로 봐요. 그래서 연소득의 30%가 적정 원리금 상환액이 되겠죠?!
예를 들어 연소득이 5,000만 원이라면 원리금 상환액은 1,500만 원(5,000만 원의 30%) 까지만 부담할 수 있다고 보는 거예요. 이 금액을 월 상환액으로 환산하면 125만 원(1,500만 원/12개월)이 됩니다.
적정 대출금액 산정 예시
여기서 금리와 대출 기간을 가정하면 적정 대출금액을 구할 수 있어요. 예컨대 연 4%의 금리, 15년 만기로 대출을 받을 경우 대출 가능 금액은 약 1억 8,000만 원가량 됩니다^^
개인별 DTI 비율 조정
하지만 사람마다 생활 수준과 지출 행태가 다르기 때문에 표준 DTI 비율 30%는 경우에 따라 조정될 수 있어요. 다른 대출이나 신용카드 빚이 있다면 DTI를 더 낮춰야 하고, 지출이 적다면 좀 더 높은 DTI를 감당할 수 있겠죠?
연봉과 지출, 자산 등을 꼼꼼히 살펴보고 여유 있게 상환할 수 있는 수준에서 대출액을 정하는 게 현명할 것 같아요? 대출 기간이나 금리 인상 가능성도 염두에 두고 결정해야겠네요~
이자율 인하 시 대출 가능성 높아지는지 확인
이자율이 내려간다면 좋겠어요! 대출 가능성이 높아지거든요^^ 물론 다른 조건들도 중요하지만 이자율 변동만으로도 대출 승인 여부가 바뀔 수 있답니다.
가계대출 금리 인하 효과
가계대출 금리가 낮아지면 원리금 상환 부담이 줄어들어요. DTI(총부채상환비율), LTV(차주별 담보인정비율) 등 대출심사 평가 지표에서 좋은 점수를 받게 되죠. 예를 들어 연소득 5천만 원인 A 씨의 경우, 기존 4.5% 금리 시 최대 2억 원까지만 대출이 가능했습니다. 그런데 금리가 3%로 1.5%p 인하된다면 최대 3억 원까지 대출을 받을 수 있게 되는 거예요?!
우리나라 은행권 주택담보대출 평균금리는 2023년 4월 기준 5.02%입니다. 지난해 동월 대비 2%p 가량 오른 수준이에요. 대출 규제로 전반적인 가계부채 증가속도는 둔화되고 있지만 높아진 금리로 인해 원리금 상환 부담은 여전히 큽니다. 하지만 앞으로 기준금리 인하가 단행된다면 상황이 달라질 수 있겠죠?
대출 승인을 위해서는 다른 조건도 고려
물론 이자율 인하만으로 대출승인이 바로 이뤄지진 않아요. 소득, 나이, 직업, 신용등급 등 다른 심사기준들도 고려되거든요. 하지만 분명 이자율 인하는 대출 가능성을 높이는 주요 요인 중 하나랍니다. 이자율이 조금만 내려가도 큰 도움이 되니까요~^^
변동금리 위험에 대한 대비 방안 살펴보기
대출 고민은 모두의 일이랍니다. 특히 변동금리 대출은 시시각각 변하는 금리에 따라 이자 부담이 달라지기 때문에 미리 대비책을 마련해야 한답니다^^ 물론 당장은 금리가 내려가서 변동금리가 유리할 수도 있지만 장기적으로 봤을 때 리스크가 큽니다. 아시다시피 2000년대 초반 한국에서는 가계부채 급증으로 인해 수많은 가정이 파산 위기에 내몰렸었죠? 변동금리 상승이 주된 원인이었습니다!!
그렇다면 변동금리 대출을 받았을 때 대비책은 무엇일까요?
대비책 1: 원리금균등분할상환방식 활용
첫째, 원리금균등분할상환방식으로 대출을 받는 것이 좋습니다. 이 방식은 매달 원금과 이자를 고정 비율로 납부하므로 금리 인상 시 원금 상환 부담이 커지지 않아 안전합니다.
대비책 2: 고정금리 대출로 전환
둘째, 고정금리 대출로 전환하는 방법이 있겠죠? LTV(주택담보대출비율) 60% 이하면 은행에서 고정금리 전환을 허용한답니다. 참고로 2023년 3월 기준 국민은행 주담대 고정금리는 5.6%(30년 만기)입니다.
대비책 3: 스트레스 상황 가정하고 대비
셋째, 스트레스 상황을 가정해 미리 대비하는 자세가 필요합니다. 예를 들어 한국은행 기준금리가 1%p 오르면 월지출이 얼마나 늘어날지 따져봐야 합니다. 또 이자상환유예계좌를 만들어 매달 일정액을 모아두면 금리 인상에 대비할 수 있겠죠?
변동금리 리스크 관리를 위해서는 차주와 은행 모두 노력해야 합니다. 차주는 원리금균등분할상환과 임시적인 상환유예계좌 등으로 대비하고, 은행은 금리 인상 시 고정금리 대출 전환을 허용하는 등의 제도가 필요할 것 같아요. 서로 머리를 맞댄다면 변동금리의 위험을 충분히 줄일 수 있을 거랍니다!
여러분의 소득과 주거비 부담 수준을 고려해 적정한 대출액을 산정해보셨나요? 이자율 변동에도 대비하고, 위험을 줄일 수 있는 방법들을 살펴보셨겠죠. 주택 구입은 한 번에 끝나는 일이 아니에요. 계속해서 상황을 지켜보고 준비해나가는 자세가 중요해요. 시간이 지날수록 여러분만의 적절한 방법을 찾게 될 거예요. 마지막까지 조금씩 꾸준히 노력한다면, 언젠가는 여러분도 꿈에 그리던 내 집 마련의 기회가 올 거라 믿어 의심치 않아요.