아파트 잔금·자금 계획 계산 방법
아파트 분양을 계약하면 계약금 → 중도금(여러 회차) → 잔금 순서로 돈을 나눠 냅니다. 이 계산기는 각 시점에 얼마가 필요한지, 그중 내 돈(자기자본)과 대출이 각각 얼마인지를 시점별 표로 정리합니다.
- 계약금: 계약 시 납부. 통상 분양가의 10%입니다.
- 중도금: 보통 6회에 걸쳐 분양가의 60%를 냅니다. 회차마다 납부 방식이 다를 수 있습니다.
- 무이자: 대출은 실행되지만 이자를 시행사가 부담 → 이자 0, 원금은 대출로 집계.
- 후불제: 대출을 실행하고 이자는 잔금 때 한꺼번에 부담 → 이자 발생, 원금은 대출로 집계.
- 자납: 대출 없이 자기 돈으로 납부 → 자기자본.
- 잔금: 입주 시 납부. 잔금 = 분양가 − 계약금 − 중도금 합계
후불제 중도금의 이자는 다음과 같이 계산합니다.
취득세·등록세는 자동으로 계산하지 않습니다. 취득세율은 주택 수·조정대상지역·가격 구간·생애최초 감면 등으로 나뉘고 개정이 잦아, 근거 없는 세율을 넣지 않습니다. 위택스(wetax.go.kr) 지방세 계산에서 나온 예상 세액을 직접 입력하면 총 자금에 함께 반영됩니다.
예시 풀이
예시 1 — 5억 분양, 중도금 후불제. 분양가 5억원, 옵션비 2,000만원, 계약금 5,000만원(10%), 중도금 5,000만원씩 6회(총 3억원·후불제·연 5%·각 12개월), 취득세 700만원을 입력하면:
- 중도금 후불제 이자 = 5,000만 × 5% × 12/12 = 회차당 250만원 × 6회 = 15,000,000원
- 잔금 = 5억 − 5,000만 − 3억 = 150,000,000원
- 중도금 대출액 = 후불제 중도금 3억 = 300,000,000원
- 총 필요 자금 = 분양가 5억 + 옵션 2,000만 + 취득세 700만 + 후불제 이자 1,500만 = 542,000,000원
- 자기자본(내 돈) = 총 필요 자금 542,000,000 − 대출 3억 = 242,000,000원
시점별 납부 스케줄 표에는 계약금·중도금 1~6차·잔금·옵션비·후불제 이자·취득세가 각각 자기자본인지 대출인지와 함께 표시됩니다.
예시 2 — 무이자 + 자납 혼합. 분양가 4억원, 계약금 4,000만원, 중도금 무이자 1억2,000만원 + 자납 1억2,000만원인 경우: 무이자 중도금도 대출은 실행되므로 대출액은 1억2,000만원, 자납 1억2,000만원은 자기자본입니다. 이자는 0원이고, 잔금은 4억 − 4,000만 − 2억4,000만 = 1억2,000만원입니다.
자주 묻는 질문
중도금 후불제 이자는 언제 내나요?
후불제는 중도금 대출을 실행하되 이자를 매달 내지 않고 잔금(입주) 때 한꺼번에 정산하는 방식입니다. 그래서 입주 시점에 잔금과 함께 그동안 쌓인 이자를 부담해야 하므로, 자금 계획을 세울 때 이 이자를 빠뜨리지 않는 것이 중요합니다. 이 계산기는 후불제 이자를 총 필요 자금과 스케줄 표에 함께 반영합니다.
취득세는 왜 자동으로 계산되지 않나요?
취득세율은 주택 수, 조정대상지역 여부, 취득가액 구간, 생애최초 감면(행정안전부 고시) 등에 따라 크게 갈리고 해마다 개정됩니다. 근거가 확인되지 않은 세율을 넣으면 오히려 잘못된 금액을 줄 수 있어, 본 계산기는 취득세를 직접 입력 방식으로 둡니다. 위택스의 지방세 계산에서 예상 세액을 확인해 입력하세요.
무이자 중도금도 대출인가요?
네. ‘무이자’는 이자를 시행사·은행이 부담한다는 뜻이지 대출이 없다는 뜻이 아닙니다. 원금은 중도금 대출로 실행되므로 이 계산기에서도 대출액에 포함됩니다. 반면 ‘자납’은 대출 없이 본인 돈으로 내는 것이라 자기자본으로 잡힙니다.
자기자본은 정확히 무엇을 뜻하나요?
여기서 자기자본은 총 필요 자금에서 중도금 대출액을 뺀 내가 실제로 마련해야 하는 돈입니다. 계약금, 자납 중도금, 잔금, 옵션비, 후불제 이자, 취득세, 중개수수료가 모두 자기자본에 들어갑니다. 다만 잔금을 잔금대출로 충당하는 경우는 이 계산기의 중도금 대출과 별개이므로, 잔금대출 계획은 따로 세워야 합니다.
중도금이 없는 분양도 계산할 수 있나요?
중도금 회차 금액을 입력하지 않거나 자납으로만 구성하면 대출 없이 계약금·잔금 중심으로 계산됩니다. 회차 수는 ‘중도금 회차 추가’로 늘리거나 줄일 수 있어 단지별 납부 조건에 맞게 설정할 수 있습니다.