전월세 전환율 계산 방법
전환율은 보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 연이율입니다. 보증금 차액에 전환율을 곱해 1년치 월세를 구하고, 이를 12로 나누면 월세가 됩니다.
- 전세 → 월세: 낮추려는 보증금만큼이 전환 대상입니다. 3억 전세에서 보증금을 1억으로 낮추면 2억이 월세로 바뀝니다.
- 월세 → 전세: 월세를 연 단위로 환산한 뒤 전환율로 나누면 보증금 환산액이 나옵니다.
- 전환율 역산: 전세 조건과 월세 조건을 비교해 실제로 몇 %가 적용됐는지 확인할 수 있습니다. 제시받은 조건이 유리한지 판단할 때 씁니다.
주택임대차보호법 제7조의2는 기존 계약의 보증금을 월세로 전환할 때 산정률 상한을 두고 있습니다. 상한은 한국은행 기준금리에 연동되어 수시로 바뀌므로, 이 계산기는 전환율을 직접 입력받고 법정 상한을 계산에 넣지 않았습니다. 실제 계약 시에는 현재 기준금리와 상한을 확인해야 합니다.
예시 풀이
예시 1 — 전세를 반전세로. 전세 3억에서 보증금을 1억으로 낮추고 전환율 5.5%를 적용하면, 전환 대상 2억 × 5.5% = 연 1,100만 원이고 월세는 약 916,667원입니다.
예시 2 — 월세를 전세로 환산. 보증금 1억에 월세 80만 원인 조건을 전환율 5.5%로 전세 환산하면, 연 960만 원 ÷ 5.5% = 약 1억 7,455만 원이 더해져 약 2억 7,455만 원이 됩니다.
예시 3 — 전환율 역산. 전세 3억과 “보증금 1억 + 월세 80만 원” 조건을 비교하면 전환율은 960만 ÷ 2억 × 100 = 4.8%입니다. 시중 전환율보다 낮다면 월세 조건이 유리한 편입니다.
자주 묻는 질문
전환율이 낮으면 세입자에게 유리한가요?
보증금을 월세로 바꾸는 상황에서는 전환율이 낮을수록 월세가 적어져 세입자에게 유리합니다. 예시 3처럼 4.8%면 5.5%일 때보다 월세가 약 12만 원 적습니다. 반대로 월세를 보증금으로 바꾸는 방향이라면 전환율이 높을수록 필요한 보증금이 줄어듭니다.
법정 전환율 상한은 얼마인가요?
주택임대차보호법 제7조의2는 “한국은행 기준금리 + 대통령령으로 정하는 이율”과 “연 10%” 중 낮은 쪽을 상한으로 정합니다. 기준금리가 바뀌면 상한도 바뀌므로 계약 시점의 값을 확인해야 합니다. 이 상한은 기존 계약의 보증금을 월세로 전환할 때 적용되며, 신규 계약에는 적용되지 않습니다.
반전세는 어떻게 계산하나요?
반전세도 같은 공식입니다. 전세 → 월세 모드에서 남길 보증금을 “전환 후 보증금”에 넣으면 됩니다. 보증금을 얼마나 남기느냐에 따라 월세가 달라지므로, 여러 조합을 넣어 비교해 보세요.
관리비도 포함되나요?
포함되지 않습니다. 이 계산기는 보증금과 월세만 다룹니다. 실제 주거비를 비교할 때는 관리비와 중개보수도 함께 따져야 하며, 특히 관리비가 높은 매물은 월세가 낮아 보여도 총액이 더 클 수 있습니다.